[南京園林綠化] 景觀設(shè)計(jì)抓住這些敏感點(diǎn)

2022-08-18 瀏覽199次

近年來，購房者對(duì)居住環(huán)境、生活品質(zhì)越來越關(guān)注，在使用功能性、精細(xì)化品質(zhì)上的需求不斷增長。房地產(chǎn)開發(fā)中的“敏感點(diǎn)”涵蓋設(shè)計(jì)、營銷、施工、物業(yè)等多個(gè)方面，它們的變化對(duì)客戶價(jià)值、成本與收益、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營等產(chǎn)生顯著影響。在不斷滿足人們?nèi)找娑鄻踊€(gè)性化人居需求的同時(shí)， 品質(zhì)成為房企最為重要的核心競爭力。 房企應(yīng)從設(shè)計(jì)、工程、成本、物業(yè)等多個(gè)角度入手，找準(zhǔn)著力點(diǎn)，切實(shí)解決客戶敏感點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)新提升。

而地產(chǎn)景觀作為一種“營銷利器”， 用景觀去”賣房子，拉價(jià)格”成為常態(tài)。

品質(zhì)接近的樓盤，其價(jià)格往往因景觀的差異產(chǎn)生10%-20%的差別，它所能創(chuàng)造的溢價(jià)越來越受到重視。

很多房企通過打造景觀IP、網(wǎng)紅盤、提高熱度流量、形成競爭壁壘，景觀這類知識(shí)也越來越受到更多地產(chǎn)同行重視。

客戶敏感點(diǎn)策劃實(shí)施：每個(gè)項(xiàng)目都應(yīng)理順、確定客戶敏感點(diǎn)，確定與交付標(biāo)準(zhǔn)配置的一致性， 通過前期策劃，辨析客戶敏感點(diǎn)類別，確定客戶敏感點(diǎn)的工藝工序以及材料標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和施工。 顧客敏感點(diǎn)工程標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)恰當(dāng)反映競爭策略，產(chǎn)品定位和目標(biāo)顧客需求，同時(shí)要反映產(chǎn)品策劃的核心價(jià)值體系。

對(duì)于客戶敏感點(diǎn)要從 技術(shù) 和 制度流程 兩個(gè)層面加以落實(shí)。

（一）技術(shù)層面的解決方式是就事論事解決問題，比如景觀廣場鋪地材料在遇水情況下的防滑性是一個(gè)客戶敏感點(diǎn)，從技術(shù)層面上的解決方式就是選材時(shí)選擇防滑材料。有必要整理敏感點(diǎn)手冊(cè)，不同部門、不同崗位明確應(yīng)把控的敏感點(diǎn)，并列出技術(shù)層面上的解決方案。

（二）從制度流程層面的解決方式是：

（1）對(duì)設(shè)計(jì)敏感點(diǎn)，應(yīng)在各階段任務(wù)書中向設(shè)計(jì)單位明確提出，并在出圖后由研發(fā)部、工程部各位專業(yè)工程師審圖時(shí)重點(diǎn)核對(duì)和認(rèn)真解決；

（2）對(duì)施工敏感點(diǎn)，應(yīng)在施工階段向施工單位和監(jiān)理單位做出明確要求或提供大樣做法，由項(xiàng)目部、工程部負(fù)責(zé)把關(guān)控制；

（3）對(duì)交房敏感點(diǎn)，分建筑業(yè)態(tài)整理交房共性問題集，做好預(yù)案，并向交房人員宣講培訓(xùn)，用以應(yīng)對(duì)業(yè)主提問、介紹后期裝修布置方案引導(dǎo)業(yè)主解決問題；

（4）對(duì)“保健”性質(zhì)的成本效益敏感點(diǎn)，應(yīng)采用“消除或顯著降低危害的最低成本原則”，因?yàn)榇祟悊栴}解決得再好，并不能明顯的帶來積極的購買行為和居住滿意度。 對(duì)“激勵(lì)”性質(zhì)的成本效益敏感點(diǎn)，其成本控制原則應(yīng)是“只要成本提高能帶收益高于成本，提高成本就值得”。

敏感點(diǎn)大多體現(xiàn)為關(guān)鍵細(xì)節(jié)，需要設(shè)計(jì)、施工、營銷、成本管理付出更多心血。

目前，每個(gè)項(xiàng)目似乎都有N個(gè)敏感點(diǎn)，工作精力比較分散，面面俱到，面面不到，對(duì)真正重要的敏感點(diǎn)可能反而用力不足。

為了向敏感點(diǎn)分配更多的資源和精力，需要對(duì)那些可以標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)元素、施工方案、營銷手法進(jìn)行固化，變成標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作，對(duì)歷史項(xiàng)目出現(xiàn)的一些不足進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)，做到在新項(xiàng)目中不再出現(xiàn)同樣的問題，也就是說：擴(kuò)大這些“普遍矛盾”的范圍，縮小和突顯敏感點(diǎn)這類“特殊矛盾”的范圍， 讓好鋼用在刀刃上.....

所以，對(duì)于景觀而言，錢一定要花到刀刃上，找到客戶的敏感點(diǎn)重點(diǎn)投入。有房企針對(duì)景觀敏感點(diǎn)做過調(diào)研，結(jié)果顯示 綠化植被、景觀照明、小區(qū)道路是客戶最關(guān)注前三個(gè)點(diǎn)。

房企需要通過產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶兩個(gè)維度來搭建景觀分級(jí)體系的框架。

對(duì)于高層客戶而言，一方面離地面比較遠(yuǎn)，應(yīng)該注重景觀的視覺打造，做一些圖案式布置，從空間結(jié)構(gòu)、色彩等方面帶給居民不同的視覺觀賞效果。

而且多棟的高層建筑比較壓抑，在高層組團(tuán)的中部就應(yīng)該采用低矮喬木灌木或疏林草地的做法，增加視覺通量。在靠近高層建筑周邊采用密植或叢植的方法，拉高林冠線，與高層建筑相協(xié)調(diào)。

另一方面，兒童老人要有一個(gè)安全的活動(dòng)空間。比如分齡打造的活動(dòng)場所，就很受客戶青睞。

景觀的根本目的是為了滿足市場和客戶的需求，所以客戶關(guān)注的內(nèi)容，就要加大投入。

此外， 對(duì)于重要的景觀節(jié)點(diǎn)比如入口、人行道路等也是需要重點(diǎn)投入的。 某標(biāo)桿企業(yè)就規(guī)定，項(xiàng)目的展示區(qū)人流線至少200米。

而對(duì)于客戶敏感部分，則要注重個(gè)性化，重點(diǎn)設(shè)計(jì)及打造。因?yàn)檫^于標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)抹殺項(xiàng)目的個(gè)性，沒有辦法體現(xiàn)差異化，甚至?xí)档晚?xiàng)目在市場的競爭力。

一、小區(qū)出入口

1.話說看人先看臉，之于景觀，就是先看入口設(shè)計(jì)。如果真有那么些小特別，會(huì)讓人不自覺想進(jìn)來看看， 入口的設(shè)計(jì)多樣，給人不同的空間感受；

2、 交通疏導(dǎo)是住宅小區(qū)入口設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)，組織好人、車的交通流線，是住宅小區(qū)居民生活井然有序的必要條件。 入口交通與疏導(dǎo)功能被設(shè)計(jì)的流暢與否，會(huì)影響整個(gè)住宅小區(qū)的交通組織狀況，并直接決定小區(qū)出入交通和城市街道交通是否相互通暢；

3、住宅小區(qū)入口的服務(wù)對(duì)象為人，因此住宅小區(qū)入口應(yīng)從人的使用需求、視覺感受和心理感受出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì)，做到舒適、賞心悅目并且給予人安全感。在滿足居民通行、交流、休息等基本需求的同時(shí)，從細(xì)節(jié)上體現(xiàn)文化氛圍，以期滿足人們?nèi)找嬖鲩L的精神需求；

4、小區(qū)出入口、車庫出入口有轉(zhuǎn)角設(shè)置減速標(biāo)志；小區(qū)出入口轉(zhuǎn)角有視線遮擋的，設(shè)置反光鏡。

二、小區(qū)道路

1、道路空間特性直接受道路的形式及其周邊的景觀影響,同時(shí)也影響著居民的心理感受。 道路空間通常應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)方面的功能：交通功能；環(huán)境生態(tài)功能；景觀形象功能；

2、小區(qū)道路入口設(shè)置小區(qū)總平面圖；指引標(biāo)識(shí)分人行及車行兩個(gè)指示體系；標(biāo)識(shí)設(shè)置應(yīng)清晰，不應(yīng)有遮擋物；

3、人車交匯區(qū)域設(shè)立警示標(biāo)志（斑馬線、限速、慢行等）；

4、 根據(jù)道路轉(zhuǎn)彎半徑及視線情況在行車道轉(zhuǎn)角處設(shè)置反光鏡；

5、住宅區(qū)的道路通常按照居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的理論,對(duì)應(yīng)于相應(yīng)的人口規(guī)模及用地規(guī)模來控制。主要針對(duì)車行路進(jìn)行分級(jí),住宅區(qū)道路的寬度則是按照其等級(jí)來確定的。小區(qū)級(jí)道路是居住小區(qū)內(nèi)外聯(lián)系的主要道路,道路紅線寬度一般為10-14米,車行道寬度一般為5-8米。在道路紅線寬于12米時(shí)可以考慮設(shè)人行道,其寬度在1.5-2米左右。宅間小路是指直接通到住宅單元入口或住戶的通路,其路幅寬度不宜少于2.5米,連接高層住宅時(shí)其寬度不宜小于3.5米；

6、車行道路面材料行車道道路路面應(yīng)采用瀝青路面、半柔性路面等，不應(yīng)選用花崗巖石材、水泥磚等（輪）胎噪（音）較大、易松動(dòng)的材料鋪設(shè)；

7、雨天園區(qū)道路、活動(dòng)平臺(tái)、出入口交接平臺(tái)等處無積水影響通行

（1） 硬質(zhì)場地、園路不綠化交接面的覆土應(yīng)低于硬質(zhì)完成面50mm，并設(shè)置有組織排水系統(tǒng)；園區(qū)道路設(shè)計(jì)時(shí)，系統(tǒng)考慮道路排水（坡度、管徑、集水井?dāng)?shù)量、濾水層透水性等），保證雨天時(shí)，道路積水不影響客戶通行；

（2） 景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：景觀工程中綠化堆坡不鋪裝之間應(yīng)考慮設(shè)置排水設(shè)施；室外景觀回土和硬質(zhì)鋪裝高度（在不建筑交接的地方）低于室內(nèi)地坪標(biāo)高；

（3） 室外平臺(tái)標(biāo)高應(yīng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高10mm，并按1%-2%坡度設(shè)置有組織排水。

8、 主要出入口是否設(shè)置無障礙設(shè)計(jì)：小區(qū)內(nèi)主要人行路線（如臺(tái)階、門寬、門檻等影響輪椅通行）及高層、帶電梯的多層和別墅各單元的主要出入口應(yīng)采用無障礙設(shè)計(jì)。

三、標(biāo)桿房企一致認(rèn)為， 軟景是景觀中最容易出效果的地方，同時(shí)成本優(yōu)化的空間也最大。 例如，同樣是規(guī)格18cm，冠幅4.5~5米，高品質(zhì)，人面子苗場價(jià)格在5千多，而相同規(guī)格的秋楓，價(jià)格只要3千左右。

對(duì)于種植設(shè)計(jì)，龍湖的做法是，從喬、灌、地被、攀沿、草中選出主景植物，選主景植物以“低成本、易獲取、綠量大、綠期長、易栽易活”等因素綜合平衡，反過來指導(dǎo)設(shè)計(jì)。具體而言，植物配置可以著重。

四、小區(qū)圍墻

1、小區(qū)圍墻材料、式樣、甚至顏色不一樣，圍墻出來的效果也不一樣，現(xiàn)在常見的幾種材質(zhì)分別是木質(zhì)、鐵藝、石材和竹子，其它的還有玻璃、清水混凝土、石籠等，每種材質(zhì)的呈現(xiàn)各有差異；

2、由于圍墻必須具有一定的穩(wěn)固性，而影響穩(wěn)固性的要素有砌體、高厚比、墻面接縫、墻體的材料及組合方式等，所以設(shè)置木制、竹制墻要使用有耐久性和經(jīng)過防腐處理的材質(zhì)，設(shè)置鐵制墻要對(duì)材料進(jìn)行防銹處理，玻璃圍墻則要有足夠的強(qiáng)度，使用鋼化玻璃或夾層玻璃；

3、圍墻的高度也大有講究 ，從地面升起30cm，圍墻能劃分出兩個(gè)景觀范圍，但能保持視覺上的連續(xù)性；當(dāng)上升到120cm時(shí)，身體大部分看不到，這種高度除了劃分空間，還給人以某種心理上的安全感；圍墻的高度到180cm時(shí)，空間的封閉感達(dá)到最強(qiáng)，可起到完全分割的效果。而周界圍墻則至少要2.2米高。

五、景觀綠化

1、靠土體的儲(chǔ)藏室底層、墻面霉變、迒潮。與建筑交接面（散水、勒腳等部位）的景觀覆土必項(xiàng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高不小于100mm，并設(shè)置有組織排水系統(tǒng)；

2、下沉式庭院的排水下沉式庭院應(yīng)設(shè)置強(qiáng)制排水系統(tǒng)，且應(yīng)在設(shè)計(jì)階段整體考慮，以避免管線明裝。園區(qū)交付時(shí)，提供的設(shè)施設(shè)備使用說明中應(yīng)備注免責(zé)條款，提醒物業(yè)及業(yè)主的日常使用及維護(hù)；

3、高大樹木影響采光和視線

建筑主要室內(nèi)功能區(qū)和視覺面不宜種植大型常綠喬木，以保證室內(nèi)采光和視線的通透。另外地下車庫頂端、及水系旁邊不宜栽種根系過大的植物；

4、戶外條木地板縫隙影響行走

景觀施工時(shí)，戶外條木地板鋪裝間縫設(shè)置合理，防止間縫影響客戶行走；

5、庭院臺(tái)階及硬質(zhì)景觀有無拉裂

室外臺(tái)階石材鋪裝不得以側(cè)板壓水平板，臺(tái)階側(cè)板底口低于水平板不應(yīng)少于50mm，以避免因沉降產(chǎn)生明縫；

6、建筑小品的使用安全加強(qiáng)建筑小品的安全檢查，構(gòu)件搭接處做加強(qiáng)處理。

六、游泳池

1、游泳池的安全問題

（1）成人游泳池水深控制在1.3m以內(nèi)，兒童游泳池水深控制在0.3-0.6m之間。幼兒戲水池水深控制在0.3-0.4m之間，按摩池水深應(yīng)控制在0.8-0.9m之間，按摩池座位水深不得超過0.5m；

（2）泳池內(nèi)不得設(shè)置有假山、暗壩、槽溝、樹池等容易發(fā)生人身傷害事敀的設(shè)施，且在泳道上不得設(shè)置凸出的臺(tái)階；

（3）泳池溢水口格柵應(yīng)采用不銹鋼、花崗巖等材質(zhì)，不得使用ABS塑料等易老化、斷裂材料；

（4）另外泳池設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：泳池不嬉水池之間不宜設(shè)置遮擋，以免影響視線；沖水區(qū)墻面不宜設(shè)置窗。

2、泳池旁的樹種

景觀設(shè)計(jì)時(shí)，考慮游泳池周邊不宜種植柳樹等常落葉植物，避免落葉落入泳池；

七、社區(qū)公共空間

客戶越來越注重公共空間，公共空間分為社交空間、休閑空間，打造邏輯為：

1、 以客戶為導(dǎo)向，創(chuàng)立特色社區(qū)運(yùn)營品牌；

2、產(chǎn)品系與社區(qū)運(yùn)營品牌進(jìn)行有效結(jié)合。通過社區(qū)運(yùn)營品牌的植入賦能產(chǎn)品品牌，不僅能提供私立及獨(dú)處活動(dòng)空間，還更注重塑造鄰里關(guān)系等精神層面需求；

3、社區(qū)共建模式需形成了一種可持續(xù)的制度內(nèi)核，共享共建；

4、居住區(qū)室外景觀會(huì)客廳的打造，回歸中國傳統(tǒng)鄰里交往空間。

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