[南京屋頂花園裝修]淺談住宅區(qū)綠化工程成本控制

2016-04-15 瀏覽613次

 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活收入的提高，人們對住宅區(qū)綠化程度的要求越來越高。本文是南京屋頂花園裝修從設(shè)計、招標(biāo)、種植養(yǎng)護(hù)等幾個環(huán)節(jié)，對綠化工程地成本控制做了簡要的分析，提出了自己的一些觀點。 

    一、概況 

    園林綠化工程包括景觀工程和綠化工程。其中綠化工程包括：種植前準(zhǔn)備工程，種植工程，掘苗及場外運(yùn)苗工程，客土工程，綠化噴灌工程，后期管理工程（后期管理費(fèi)包括已竣工驗收的綠化工程，對其當(dāng)年成活所發(fā)生的澆水、施肥、防治病蟲害、修剪、除草及維護(hù)等）。 

    在近幾年房地產(chǎn)開發(fā)中，人們對接近自然、接近綠色的住宅區(qū)環(huán)境要求越來越高。這就要求園林綠化工程提高標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的也增加了建筑成本。 

    下面主要對綠化工程成本控制談一點自己的體會。 

    二、設(shè)計方面 

    綠化工程主要從地形、總平面、苗木種類、數(shù)量進(jìn)行設(shè)計；出圖主要包括：地形整理圖、總平面圖、喬木、灌木圖、地被圖、苗木表幾部分。 

    （一）地形整理及總平面圖控制 

    綠化工程中地形整理是一項大工程，挖填土方平衡是要考慮的問題。配合住宅區(qū)整體風(fēng)格，前期對現(xiàn)場標(biāo)高范圍數(shù)據(jù)現(xiàn)場實測，掌握第一手資料上傳設(shè)計，設(shè)計師根據(jù)標(biāo)高資料對地形圖和總平面圖進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整后出圖，合理利用現(xiàn)有地形，減少挖填，控制土方倒運(yùn)成本。施工過程中有不確定因素，現(xiàn)場工程師與設(shè)計師及時溝通，設(shè)計在施工過程中跟蹤處理，達(dá)到最優(yōu)效果。 

    （二）苗木的選用 

    對于綠化苗木對生長環(huán)境的要求，設(shè)計在地區(qū)范圍收集常規(guī)地區(qū)苗木，建立苗木種類目錄；在設(shè)計中大量選用本地苗木，有效的控制苗木材料成本，減少了養(yǎng)護(hù)成本。對品質(zhì)高的住宅區(qū)，在主景區(qū)組團(tuán)，適當(dāng)選用名貴苗木作為點綴，起到畫龍點睛的作用。苗木規(guī)格不同，價格差異很大，設(shè)計苗木表中合理設(shè)定苗木規(guī)格、密度，控制成本。 

    （三）限額設(shè)計的運(yùn)用 

    綠化工程設(shè)計對美觀、層次要求高。綠化工程受住宅區(qū)建筑風(fēng)格、地形、地理位置、苗木選用等影響，指標(biāo)參考性不強(qiáng)?？刹捎孟揞~設(shè)計，按區(qū)制定標(biāo)準(zhǔn)。如樣板展示區(qū)提高標(biāo)準(zhǔn)，交樓區(qū)域按樓盤品質(zhì)定位確定標(biāo)準(zhǔn)，滿足銷售和居住要求。 

    三、招投標(biāo)、定標(biāo)、合同簽訂 

    綠化工程的招標(biāo)主要是通過招標(biāo)文件編制、清單編制、發(fā)布招標(biāo)公告、投標(biāo)、過程評審、定標(biāo)等來擇優(yōu)選擇施工單位。 

    （一）招標(biāo)文件、附件、清單編制 

    招標(biāo)文件除常規(guī)項目外，結(jié)合實際，建議采用邀請招標(biāo)或議標(biāo)模式；清單編制建議采用成本+酬金模式（綜合單價成本（人工+材料+機(jī)械+措施）和酬金（管理+利潤+規(guī)費(fèi)+稅金+風(fēng)險））。單列其他費(fèi)用：技工、普工工日工資，臨時時花的擺設(shè)、小型灌木上塑料花的布置費(fèi)用。 

    建設(shè)單位技術(shù)部門組織編制苗木種植養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、驗收標(biāo)準(zhǔn)，作為投標(biāo)文件及合同附件。主要內(nèi)容包括：地形整理要求、苗木驗收標(biāo)準(zhǔn)、苗木種植標(biāo)準(zhǔn)、養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（養(yǎng)護(hù)兩季，苗木成活率指標(biāo)）；對反季節(jié)種植的苗木增加養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。苗木成活率加在苗木種植價格或養(yǎng)護(hù)價格內(nèi)。 

    （二）發(fā)布招標(biāo)公告及施工單位資格審核 

    招標(biāo)單位利用有效媒介發(fā)布招標(biāo)公告，投標(biāo)單位按照招標(biāo)公告提交相關(guān)資質(zhì)和業(yè)績證明，經(jīng)招標(biāo)單位審核合格發(fā)放招標(biāo)文件。 

    建設(shè)單位可以建立施工單位、苗木單位大名單制度，通過不斷積累建立長期合作關(guān)系，可適當(dāng)降低成本，減少磨合費(fèi)用。 

    （三）投標(biāo)控制價的編制 

    招標(biāo)控制價的編制一般有建設(shè)單位核算部門或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)?？刂苾r編制應(yīng)結(jié)合現(xiàn)場實際，合理組價。 

    為方便快速確定投標(biāo)控制價，建設(shè)單位核算部門應(yīng)做好限額設(shè)計的服務(wù)工作，積極測算苗木材料費(fèi)、種植費(fèi)、養(yǎng)護(hù)費(fèi)（種植和養(yǎng)護(hù)費(fèi)一般為材料費(fèi)的20-30%）?？偨Y(jié)歸納同類歷史做法，價格，形成分區(qū)組團(tuán)。便于迅速組成成本控制價，為新項目服務(wù)。 

    （四）過程評審及定標(biāo) 

    投標(biāo)單位按照建設(shè)單位招標(biāo)文件、附件的清單和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)報價。綠化苗木材料供應(yīng)價與種植養(yǎng)護(hù)費(fèi)分開報價。苗木種植養(yǎng)護(hù)供應(yīng)建議由一家單位，同等價格優(yōu)先先用種植單位供應(yīng)。提高苗木成活率、降低種植養(yǎng)護(hù)風(fēng)險費(fèi)用。 

    評標(biāo)小組依據(jù)投標(biāo)文件及投標(biāo)控制價評定施工單位投標(biāo)價格，經(jīng)答疑后，初步確定中標(biāo)候選人名次，由建設(shè)單位確定中標(biāo)單位。 

    （五）合同簽訂 

    通過評審及定標(biāo)過程確認(rèn)中標(biāo)單位，發(fā)中標(biāo)通知書，簽訂合同。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和定標(biāo)清單報價作為合同附件。 

    （六）推廣集團(tuán)（企業(yè)）定額 

    在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定的前提下，由建設(shè)單位核算部門組織工程部、技術(shù)部、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、長期合作施工單位進(jìn)行定標(biāo)價分析、測算，初步建立綜合單價成本和酬金的集團(tuán)（企業(yè)）定額模板。通過不斷地修正，推廣到長期合作施工單位實施。對于人工、材料、機(jī)械等漲價因素，參照省、市造價管理部門文件及市場協(xié)商調(diào)整。 

    四、種植養(yǎng)護(hù) 

    （一）地形測量及苗木進(jìn)場驗收 

    綠化施工單位在進(jìn)入施工現(xiàn)場時，會同現(xiàn)場專業(yè)工程師對地形進(jìn)行測量，綠化用地自然地坪與設(shè)計地坪相差±30cm以內(nèi)，按合同施工，在±30cm以外單獨計算或由建設(shè)單位處理。避免結(jié)算爭議，合理控制施工土方成本。 

    苗木進(jìn)場按照設(shè)計及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行驗收。驗收以建設(shè)單位現(xiàn)場專業(yè)工程師為主，種植養(yǎng)護(hù)單位為輔。由于苗木規(guī)格對材料價格影響很大，對不符合要求苗木采取退貨或降級處理，嚴(yán)格控制材料成本。 

    （二）種植 

    種植工程包括挖坑、槽、假植、修剪，場內(nèi)苗木搬運(yùn)、施肥、種植、立支柱、澆水、施工期的維護(hù)。凡種植工程所用苗木，均應(yīng)由承包綠化工程的施工單位負(fù)責(zé)采購、種植，種植成活率應(yīng)達(dá)到95%以上。如果建設(shè)單位自行采購、供應(yīng)樹木，則苗木成活率由雙方另行商定。 

    木按設(shè)計圖示要求的樹種、規(guī)格、數(shù)量并計取相應(yīng)的損耗率。 

    凡苗圃供應(yīng)的苗木價包括掘苗費(fèi)和運(yùn)費(fèi)時，施工單位不得再計取掘苗費(fèi)和場外運(yùn)輸費(fèi)。種植苗木應(yīng)根據(jù)設(shè)計圖紙要求進(jìn)行客土。設(shè)計無明確要求而實際土質(zhì)不良，按種植質(zhì)量技術(shù)要求必須客土，應(yīng)先辦妥簽證手續(xù)，方可客土。 

    凡綠化工程施工場內(nèi)建設(shè)單位不能提供水源時，按其各類苗木種植相應(yīng)計取澆水車臺班。若在屋面花園上種植，另計垂直運(yùn)輸費(fèi)用。 

    反季節(jié)種植死亡率，保養(yǎng)費(fèi)用高，建議合理安排工期，合適季節(jié)種植。 

    西安市正常種植季節(jié)為落葉后至出芽前，具體時間為11月中旬至4月中旬，其余時間為非正常種植季節(jié)。非正常種植季節(jié)種植發(fā)生的費(fèi)用另行計算。 

    專業(yè)園林工程師負(fù)責(zé)園建和綠化，對苗木設(shè)計進(jìn)行優(yōu)化，園建與苗木交接更好協(xié)調(diào)，便于控制成本。 

    （三）養(yǎng)護(hù) 

    養(yǎng)護(hù)是對栽植的苗木、綠籬等植物進(jìn)行澆水、施肥、防治病蟲害、修剪、除草及維護(hù)。現(xiàn)場種植完成后，養(yǎng)護(hù)工作隨即開始。養(yǎng)護(hù)的好壞，從成活率中反應(yīng)，也直接影響施工單位的結(jié)算。 

    （四）驗收 

    驗收分三部分進(jìn)行：第一步：種植后驗收，對種植的苗木種類、數(shù)量、規(guī)格進(jìn)行驗收，確定苗木總數(shù)，作為種植費(fèi)用支付依據(jù)；第二步：次年的4-5月份，對種植苗木的成活數(shù)量做一次清點，確定苗木成活率是否滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，作為第一季養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支付依據(jù)，對不符合要求的地方做補(bǔ)栽或扣款處理；第三步：第三年的4-5月份，對種植苗木的成活數(shù)量做再一次清點，確定苗木成活率是否滿足技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，作為最終結(jié)算支付依據(jù)；對不符合要求的地方做扣款處理。完成移交。通過以上三步驗收，做好結(jié)算成本控制。 

    五、建議 

    （一）常用大規(guī)格苗木隨著城市化的進(jìn)程加快變得越來越稀缺，有條件的開發(fā)企業(yè)建立苗木基地，主要將常用大規(guī)格、大量使用苗木提前采購，集中養(yǎng)護(hù)，減少苗木主材采購成本。 

    （二）設(shè)計增加草皮綠化面積，合理利用自然地形，適當(dāng)減少園建小品，節(jié)約成本的同時營造自然和諧氛圍。 

    （三）在北方地區(qū)施工時灌溉管要考慮凍土深度，少選用不耐凍PVC管有，盡量設(shè)計選用鋼塑管。避免增加二次維修成本。 

    六、總結(jié) 

    通過對綠化工程從規(guī)劃、設(shè)計、招標(biāo)、施工到日常使用節(jié)點進(jìn)行分析，實行全過程成本控制，使綠化工程達(dá)到理想的效果。